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認購書類別
來源:邳州搜房網    編輯:邳州搜房網    發布時間:2012-09-15 08:32:02    瀏覽次數:17248
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邳州房產網資訊內容提示:在商品房交易過程中,開發商在與購房者簽訂正式商品房買賣合同之前,要求購房者簽訂認購書,交納認購款。
 

    在商品房交易過程中,開發商在與購房者簽訂正式商品房買賣合同之前,要求購房者簽訂認購書,交納認購款。

    開發商要求購房者簽訂認購書。一般情況有兩種:一種是開發商所銷售房屋未取得房產預售許可證,以向內部職工認購的名義進行銷售,俗稱內部認購;另一種是開發商已取得房產預售許可證或銷售的是現房,開發商為購房者保留預訂的房屋,作為交換,要求購房者簽訂認購書,并交納一定數額的認購款,如果在規定的時間里,購房者不購買該房屋,就無權要回所交納的認購款。

    第一種情況的認購書,在未取得預售許可證前,而不是取得房產預售商品房之后,根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)2條規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售證明的,可以認定有效。如果開發商在購房者起訴前仍未取得預售許可證,該認購書肯定是無效的;如果開發商在購房者起訴前取得預售許可證,那么該認購書的地位將和開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房的情況一樣。

     第二種情況的認購書,《最高法院解釋》第5條規定:商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同,肯定具有法律效力。但是實踐中大多數認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,這些認購書的法律效力如何?但是如果認購書僅規定了房號、面積和價格等條款,那么該認購書未滿足合同應具備的基本條款,不具有法律效力。

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